La VEFA, Principes et Modalités...Attention à la signature !

La vente en l’état futur d’achèvement, ou VEFA (également appellée « achat sur plan »), est un contrat par lequel l’acheteur acquiert un bien immobilier en cours de construction que le vendeur s’engage à lui livrer une fois achevé. 
Comme toute vente immobilière, elle est obligatoirement reçue par un notaire. L’acquéreur choisit son bien immobilier sur la base de plans et de documents descriptifs et graphiques fournis par le promoteur-vendeur. 
Il n’intervient pas dans le processus de construction dont la responsabilité pèse entièrement sur le promoteur. Ce dernier s’engage à lui livrer un bien achevé et conforme aux plans et notices descriptives, dans un délai déterminé. Il doit faire toutes les démarches en ce sens (permis de construire, assurances, surveillance des travaux…).
Généralement, le contrat de réservation est établi par acte sous signatures privées, le recours à un notaire n’étant pas obligatoire à ce stade. Le contrat préliminaire doit contenir au minimum certaines informations et documents :
- la consistance des biens : nombre de pièces principales et de pièces de services, dépendances et dégagements, localisation à l’intérieur de l’immeuble ou du lotissement… ; 
- une notice descriptive sommaire indiquant notamment la nature et la qualité des matériaux utilisés, les éléments d’équipement des parties privatives ou collectives… ; 
- le prix de vente du logement et les conditions de sa révision éventuelle ;
 - la date à laquelle le contrat définitif sera conclu ; 
- le délai d’exécution des travaux ;
- le rappel des conditions légales permettant à l’acquéreur de renoncer à son achat en récupérant son dépôt de garantie, notamment la condition suspensive de financement s’il envisage de recourir à un emprunt.

Le législateur, afin de protéger l’acquéreur, a exigé que l’acte d’acquisition soit un acte authentique, établi obligatoirement par un notaire. Il doit contenir : 
- une description exacte et détaillée du logement (consistance, caractéristiques techniques, matériaux utilisés…) ainsi que sa situation exacte dans l’immeuble ou l’ensemble immobilier, conformes à celles du contrat de réservation ; 
- le prix et l’échelonnement des paiements en fonction de l’avancement des travaux, soit au maximum : 
- 35% du prix à l’achèvement des fondations, 
- 70% du prix à la mise hors d’eau (murs et toiture achevés…),
- 95% du prix à l’achèvement de l’immeuble, 
- et le solde (5%) lors de la mise à disposition du bien à l’acquéreur (sauf contestation sur sa conformité par rapport aux prévisions du contrat).

L’échelonnement des paiements est impératif. Le promoteur ne peut exiger de versements plus importants sous peine de s’exposer à des sanctions pénales.

Le contrat de VEFA contient également : 
- la date d’achèvement du logement ; 
- la date de livraison : il est préférable de l’exprimer en mois et il est conseillé de prévoir des pénalités de retard en cas de dépassement de la date butoir ; 
- les garanties financières d’achèvement des travaux et/ou de remboursement ainsi que toutes les assurances-construction (biennale, décennale…) ; 
- le rappel de toutes les autorisations administratives obtenues, notamment le permis de construire.

Afin de protéger l’acquéreur d’un bien à usage d’habitation ou à usage professionnel et d’habitation, le promoteur doit obligatoirement fournir soit une garantie d’achèvement, soit de remboursement.
La garantie d’achèvement Il s’agit d’une garantie bancaire (également appelée « garantie extrinsèque ») : c’est-à-dire qu’un établissement financier s’engage, en cas de défaillance du promoteur, à faire l’avance des sommes nécessaires à l’achèvement des travaux. La garantie de remboursement En cas de non-achèvement, les sommes déjà versées par l’acquéreur lui sont remboursées. Cette garantie émane d’un organisme financier (banque, assurance). La vente est alors annulée, contrairement à la garantie extrinsèque d’achèvement qui permet de terminer l’immeuble.

La garantie d’isolation phonique Le vendeur en l’état futur d’achèvement est garant à l’égard du premier occupant du logement, de la conformité du bien aux prescriptions légales et règlementaires en matière d’isolation phonique. Cette garantie est d’un an à compter de la prise de possession du bien. 
La garantie de bon fonctionnement des équipements (garantie biennale) Elle bénéficie à l’acquéreur pendant un délai de 2 ans suivant la réception de l’immeuble intervenant entre le vendeur et les entreprises. Elle porte sur tous les équipements dissociables de la construction (volets, robinets, carrelage…). 
La garantie des vices cachés (garantie décennale) Elle bénéficie à l’acquéreur pendant un délai de délai 10 ans à compter de la réception de l’immeuble intervenant entre le vendeur et les entreprises. Elle concerne les malfaçons touchant la solidité du bâtiment (fondations, toiture…).

La VEFA fait peser sur l’acquéreur un risque puisque cet acte porte par définition sur un bien qui n’existe pas (ou n’est pas encore achevé) au moment de sa signature. Les dangers encourus par l’acquéreur sont essentiellement un défaut d’achèvement par le vendeur alors que le prix aurait été payé pour partie, ou la livraison d’un bien non conforme aux prévisions contractuelles, voire comportant des vices de construction. C’est pour cette raison que la VEFA fait l’objet d’une règlementation spécifique et impérative pour les biens immobiliers à usage d’habitation ou à usage d’habitation et professionnel (on parle de « secteur protégé »). Dans les autres cas, elle ne s’applique pas. 
Source : Notaires de France.