Les Servitudes Immobilières : C'est par ici !

Les servitudes immobilières sont des droits accordés à un propriétaire (fonds dominant) sur un autre bien immobilier appartenant à un tiers (fonds servant). Elles sont souvent créées pour permettre l'usage d'une propriété de manière spécifique, tout en limitant certaines utilisations du terrain du fonds servant. Voici les détails des principales servitudes immobilières :

1. Classification des servitudes

a. Servitudes légales

Elles sont imposées par la loi pour l’intérêt public ou privé. Quelques exemples :

• Servitude de passage pour enclavement : Un propriétaire dont le terrain est enclavé (sans accès direct à une voie publique) a le droit de demander un passage sur le terrain voisin.
• Servitude d'urbanisme : Ces servitudes sont liées aux règles d'urbanisme, telles que la hauteur des constructions, la distance entre bâtiments, etc.

b. Servitudes conventionnelles

Elles résultent d’un accord entre deux propriétaires et sont créées par contrat. Par exemple :

• Servitude de vue : Accorder à un voisin le droit de créer une fenêtre qui donne sur la propriété adjacente.
• Servitude de passage : Un droit de passage accordé à une personne pour traverser une propriété.

c. Servitudes naturelles

Ces servitudes existent en raison de la situation naturelle des lieux. Par exemple :

• Écoulement des eaux : Si le terrain est en pente, l’eau doit naturellement s’écouler sur le terrain en aval sans que le propriétaire en amont soit tenu responsable.

2. Caractéristiques des servitudes

• Indivisibilité : La servitude s’applique à l’ensemble du bien, sans division possible.
• Perpétuité : En général, les servitudes sont perpétuelles, sauf si un terme est spécifié ou si elles sont abandonnées ou supprimées.
• Inaliénabilité : La servitude ne peut être vendue séparément du terrain, elle suit toujours la propriété du fonds dominant.

3. Exemples de servitudes courantes

a. Servitude de passage

L’une des servitudes les plus courantes. Elle permet à un propriétaire enclavé de traverser une autre propriété pour accéder à la voie publique. La largeur et l’itinéraire du passage sont fixés selon les besoins de l’usage.

b. Servitude de vue et de lumière

Une servitude qui régule la possibilité d'ouvrir des fenêtres ou des ouvertures avec vue directe sur une autre propriété, en respectant certaines distances minimales.

c. Servitude d’aqueduc

Permet le passage d’eau (irrigation, drainage) sur un terrain voisin, souvent pour un usage agricole.

d. Servitude d’appui ou d’encorbellement

Elle permet à un propriétaire de s’appuyer sur le mur d’un bâtiment voisin ou d’y projeter une partie de sa construction (comme un balcon).

4. Création et extinction des servitudes

a. Création

Les servitudes peuvent être créées par un acte notarié, une prescription (usage prolongé), ou une décision judiciaire dans le cas des servitudes légales (par exemple, pour un enclavement).

b. Extinction

Une servitude peut s’éteindre dans certains cas, notamment par :

• Renonciation du propriétaire du fonds dominant.
• Non-usage pendant 30 ans.
• Confusion des biens (si un même propriétaire devient propriétaire des deux terrains).
• Disparition de l’utilité : Si la raison d'être de la servitude n’existe plus (par exemple, si un terrain enclavé acquiert un autre accès).

5. Litiges relatifs aux servitudes

Les servitudes sont souvent source de conflits entre propriétaires, surtout lorsqu'il s'agit de leur usage ou de leur mise en place. Il est possible de régler ces litiges devant un tribunal compétent, mais il est préférable de trouver des solutions à l'amiable, souvent via un acte notarié clarifiant les termes.

Les servitudes peuvent avoir des implications importantes pour les droits de propriété. Il est donc essentiel de bien les comprendre avant d’acheter ou de vendre un bien immobilier.