Prêt immobilier : hypothèque ou caution bancaire ?

La banque qui accorde un prêt immobilier prend un risque, celui d’un défaut de remboursement de la part de l’emprunteur. Pour se protéger, elle exige dans la majorité des cas une garantie financière. Les crédits immobiliers sont ainsi assortis de “sûretés” : il peut s’agir d’une caution (sûreté personnelle) ou d’une hypothèque (sûreté réelle). Le choix de la sûreté peut être laissé au futur acheteur avant de signer son offre de prêt. Néanmoins, dans la plupart des cas, la banque impose sa préférence.

1°) L’Hypothèque légale spéciale du prêteur de deniers

Depuis le 1er janvier 2022, l’hypothèque légale spéciale du prêteur de deniers a remplacé le privilège de prêteur de deniers (PPD). 

L’hypothèque est une sûreté portant sur un immeuble. L’article 2385 du Code civil la définit comme l’affectation d’un immeuble en garantie d’une obligation (rembourser le prêt par exemple) sans dépossession de celui qui la constitue (l’emprunteur reste propriétaire de l’immeuble mis en garantie, sauf saisie par le créancier en cas de non-paiement).

L’hypothèque peut être conventionnelle (prévue par contrat), judiciaire (ordonnée par un juge) ou légale (prévue par la loi), comme c’est le cas de l’hypothèque légale spéciale du prêteur de deniers.

2°) Conditions d’existence de l’hypothèque légale
C'est la loi qui accorde cette garantie au prêteur, c’est à dire à “celui qui a fourni les deniers pour l’acquisition d’un immeuble” (2402 du Code civil). La banque n’a donc pas besoin de l’accord de l’emprunteur pour en bénéficier. 

Pour qu’elle existe, il suffit d’une part, que l’acte d’emprunt soit dressé par un notaire et qu’il contienne la promesse d’employer les fonds prêtés à l’acquisition et d’autre part, que le vendeur qui reçoit le prix, en donne quittance également par acte authentique  en précisant que le paiement a été effectué au moyen des deniers empruntés.

Cette sûreté peut garantir l'emprunt servant à l’acquisition d’un bien immobilier mais pas au financement des travaux non liés à l'acquisition d'un bien immobilier. En cas de défaillance de l’emprunteur, l’hypothèque permet au prêteur de faire vendre le bien et de se rembourser sur le prix de vente. 

Inscription
Comme toute hypothèque, l’inscription par le notaire au service de la publicité foncière du lieu de situation de l’immeuble, est obligatoire pour être opposable aux tiers et donc être efficace.

3°) Effets de l’hypothèque
Contrairement aux anciens privilèges de prêteurs de deniers, l’hypothèque légale spéciale ne prend rang qu’au jour de son inscription au service de la publicité foncière. Elle passera avant toutes éventuelles sûretés inscrites après et à l’inverse passera après les sûretés inscrites avant sur le même bien.

Son coût est plus important qu’une caution puisqu’il comprend :

- la rémunération du notaire,
- la contribution de sécurité immobilière,
- la taxe de publicité foncière (exonération en cas de recours à un PTZ ou prêt conventionné),
- les frais de formalités et débours.
L’inscription hypothécaire est valable pour toute la durée du prêt, plus 1 an. Elle ne peut excéder 50 ans. Toutefois, l’hypothèque est sans effet à l’issue du paiement de la dernière échéance du prêt. L’hypothèque est levée automatiquement un an après la fin de la durée initiale du prêt. 

L’emprunteur peut vendre son bien immobilier avant la fin du crédit. Dans ce cas, il doit obtenir la mainlevée de l’hypothèque après remboursement du créancier. Cette mainlevée engendre des frais (émoluments du notaire, TVA, contribution à la sécurité immobilière, droits d’enregistrement, frais administratifs).

L’hypothèque est donc à privilégier lorsqu’aucune re-vente n’est prévue avant la fin de la durée initiale du prêt. En effet, aucun frais ne sera dû pour faire disparaître l’inscription

En cas de défaut de paiement de l’emprunteur, si aucune solution amiable n’est trouvée, le créancier met sa garantie en jeu en faisant procéder à la saisie du bien puis à sa vente. La banque peut ainsi récupérer les sommes qui lui sont dues. 

4°) La caution bancaire

Lorsqu’une personne emprunte (le débiteur), elle peut également offrir à son prêteur (le créancier, la banque) une garantie constituée par un cautionnement. 

Qu’est-ce que le cautionnement ?
L’article 2288 du Code civil définit le cautionnement comme « le contrat par lequel une caution s'oblige envers le créancier à payer la dette du débiteur en cas de défaillance de celui-ci ». 
La caution peut être simple ou solidaire : 

la caution simple s’engage à payer les dettes après que le créancier a vainement tenté de récupérer les sommes dues auprès du débiteur par une procédure de saisie mobilière ou sur salaire par exemple. 
la caution solidaire est davantage engagée. En cas d’impayés, le créancier pourra poursuivre le débiteur principal, la caution ou les deux à la fois. La caution peut être tenue de payer sans même que des poursuites aient été engagées contre le débiteur principal
5°) Pourquoi parle-t-on de caution bancaire ? 
La caution peut être un parent, un ami... ou bien un organisme spécialisé. On parle alors dans ce dernier cas de caution bancaire.

Certains organismes sont adossés à des banques, voire même dédiés à des professions spécifiques (par exemple la CASDEN-Banque populaire pour les fonctionnaires de l’Éducation nationale). Il existe également des organismes spécialisés dans le cautionnement dont le plus connu est Crédit logement. 

La plupart du temps, ce sont les banques elles-mêmes qui choisissent l’organisme. 
La caution prend l’engagement de payer le crédit à la banque en cas de défaillance de l’emprunteur. Elle exerce ensuite un recours légal contre ce dernier dont elle a payé la dette. 

Bon à savoir : il s’agit d’une couverture financière sur la base d’un fonds de garantie. Les emprunteurs cotisent pour se prémunir face à une défaillance. 

Attention : le cautionnement ne doit pas être confondu avec l’assurance obligatoire du prêt. Cette dernière prend le relai uniquement en cas de maladie, d’invalidité ou de décès de l’emprunteur. 

6°) Quel est le coût de la caution bancaire ?
Lors d’un cautionnement bancaire, en contrepartie de la garantie, l’emprunteur verse à la société de caution :

une commission de caution, c’est-à-dire un pourcentage du montant du prêt ou un montant forfaitaire, définitivement acquise à l’organisme caution et qui constitue sa rémunération ;
une contribution versée à un fonds mutuel de garantie, éventuellement restituable à l’emprunteur dans les conditions prévues par le règlement du fonds annexé et intégré à l’offre de prêt de la banque.
Les conditions financières proposées varient d’un établissement à l’autre. Il s’agit d’un pourcentage fonction du montant emprunté, du montant des échéances, de la durée du remboursement et de l’âge de l’emprunteur.

7°) Quels sont les avantages de la caution bancaire ? 
Le principal avantage de la caution bancaire est que sa mise en place est moins onéreuse que celle d’une hypothèque, car il n’est pas nécessaire de passer par un notaire. De même la contribution est possiblement restituée.

De même en cas de vente du bien en cours de remboursement ou en cas de remboursement anticipé, il n’y aura pas de frais de mainlevée à payer.

Que se passe-t-il en cas de défaillance de l’emprunteur ? 
En général, au bout de trois ou quatre échéances impayées, la caution paye le prêteur. Dans le même temps, elle se rapproche de l’emprunteur afin de trouver des solutions amiables. La caution privilégie donc le rééchelonnement du crédit à une saisie immédiate des biens. Néanmoins, si aucune issue n’est possible, l’établissement caution entame une procédure de saisie pour se payer sur le prix de vente du bien. Ce mécanisme est extrêmement onéreux pour l’emprunteur.

source : https://www.notaires.fr/fr/immobilier-fiscalite/financement/pret-immobilier-hypotheque-ou-caution-bancaire