ATTENTION !!! Achat immobilier : que faire en cas de travaux non déclarés par le VENDEUR ?

Réaliser des travaux sans autorisation lorsque celle-ci est rendue obligatoire, constitue une infraction susceptible de diverses sanctions : administrative, civile, fiscale, pénale...
L’acquéreur d’un bien n’a pas toujours la certitude, au moment de la conclusion de la vente, que l’ensemble des éléments qui le composent (garages, dépendances, piscines, aménagement des combles, etc.) aient été déclarés, et aient reçu l’autorisation nécessaire.
À QUOI CORRESPONDENT LES TRAVAUX NON DÉCLARÉS ?
Seuls certains travaux nécessitent une autorisation d’urbanisme. En effet, juridiquement, il est prévu que selon la nature des réalisations, le porteur du projet doit :
- Soit obtenir un permis de construire,

- Soit effectuer une déclaration préalable de travaux.

En revanche, ne nécessitent pas d’autorisation d’urbanisme, les travaux de faible importance, comme :
- Les constructions ou d’extensions de moins de 5 m2,
- Les terrasses non couvertes et de plain-pied,
- Les serres d’une hauteur inférieure à 1,80 mètre,
- Les murs de moins de 2mètres de haut,
- Les piscines dont le bassin n’excède pas 10 m² (sauf si elles se situent en zone protégée) et celles hors sol si elles sont installées moins de trois mois par an (15 jours en zone protégée),
- etc.

Étant précisé que ces règles peuvent varier dans les secteurs protégés pour les bâtiments classés, et dans toutes communes ayant voté l’obligation d’obtenir une autorisation préalable avant les travaux
De manière générale, il est opportun et prudent de se rapprocher des services de l’urbanisme de la Mairie avant d’entreprendre tous travaux.

Par conséquent, si le nouvel acquéreur a des doutes sur les travaux réalisés par l’ancien propriétaire, il lui faudra rechercher l’existence de l’autorisation d’urbanisme.
QUELLES SOLUTIONS POUR RÉGULARISER LES TRAVAUX NON DÉCLARÉS ?
Le fait d’acheter un bien comportant des travaux non déclarés expose l’acquéreur à une demande de démolition, puisque les tiers, notamment les voisins, ainsi que la mairie disposent de six ans à compter de l’achèvement des constructions litigieuses, pour engager une action en démolition ou en remise en l’état, assortie éventuellement de dommages et intérêts.
Si l’acquéreur est informé de l’irrégularité des travaux avant-vente, il peut :
Exiger du vendeur qu’il procède à la régularisation avant-vente, en déposant en mairie une demande d’autorisation d’urbanisme portant sur l’ensemble du bâtiment ;
Convenir avec le vendeur qu’il accepte le bien en l’état, à charge pour lui de procéder, s’il le souhaite, à la régularisation, postérieurement à la vente.
En tout état de cause, les parties ne sont pas garanties que les services d’urbanisme valideront leur demande, notamment si les travaux réalisés sans autorisation méconnaissent les règles d’urbanismes.
Par ailleurs, une régularisation devra également être réalisée auprès de l’administration fiscale, afin que soit régularisé le montant des impôts dont le propriétaire était tenu de s’acquitter, notamment en termes de taxes d’habitations et de taxe d’aménagement.
Lorsque l’acte de vente a été conclu alors que l’acheteur ignorait la présence de travaux non déclarés, ce dernier pourra assigner le vendeur en annulation de la vente pour vice caché et pour non-respect à son obligation d’information de l’acquéreur.

source : https://gagnaire-associes.notaires.fr/categories/redaction-13086/articles/achat-immobilier-que-faire-en-cas-de-travaux-non-declares-par-le-vendeur-1292.htm