« L’acquéreur en fait son affaire personnelle »

La phrase « L’acquéreur en fait son affaire personnelle » est une expression juridique fréquemment utilisée dans les compromis de vente. Elle signifie que l'acquéreur accepte de prendre en charge, à titre personnel, une situation ou une obligation sans pouvoir en tenir le vendeur pour responsable. Cela implique que l'acquéreur renonce à toute réclamation ultérieure auprès du vendeur concernant l'objet ou la situation décrite.

1. Contexte juridique
Cette clause trouve souvent son fondement dans l’article 1134 ancien (désormais 1103) du Code civil :

« Les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. »

Elle repose également sur le principe d’autonomie contractuelle : chaque partie est libre de fixer les termes de l’accord, dans les limites de la légalité.

2. Applications pratiques
Voici quelques exemples concrets d’utilisation de cette clause :

Présence de travaux à régulariser : Si un cabanon ou une extension a été construit sans autorisation préalable, l'acquéreur accepte dans le compromis de vente de régulariser cette situation à ses frais, sans recours contre le vendeur.
Litige locatif : En cas d'achat d'un bien occupé par un locataire, l'acquéreur peut s'engager à gérer seul toute procédure pour obtenir la libération du bien.
Terrain en indivision : Si le bien est situé sur une copropriété horizontale ou un lotissement non conforme aux règles locales, l'acquéreur accepte de résoudre ces problématiques.
Dans ces cas, cette clause protège le vendeur de toute responsabilité future liée à ces aspects.

3. Jurisprudence
Cour de cassation, 3e Civ., 8 septembre 2016, n° 15-20.299
La Cour a confirmé que l’acquéreur qui accepte expressément dans le compromis de vente une situation irrégulière (travaux non conformes, absence de conformité au permis de construire, etc.) et en fait son affaire personnelle ne peut demander ultérieurement la résolution du contrat ou des dommages-intérêts au vendeur.

Cour de cassation, 1re Civ., 20 décembre 2000, n° 98-15.287
Une clause indiquant que l'acquéreur « fait son affaire personnelle » des défauts apparents constatés a été validée, car elle reflétait un consentement éclairé.

4. Points d’attention
Bien que cette clause soit valable, elle doit répondre à certaines exigences :

Information complète et précise : Le vendeur doit informer clairement l'acquéreur de la situation. Un défaut d’information peut engager la responsabilité du vendeur pour dol (article 1137 du Code civil).
Consentement éclairé : L'acquéreur doit être en mesure de comprendre les implications de cette clause, notamment en ce qui concerne les coûts ou démarches qu’il devra assumer.
5. Comment expliquer cette clause aux clients acquéreurs ?
Transparence : « Cette clause signifie que vous prenez en charge cette situation à titre personnel. Vous ne pourrez pas vous retourner contre le vendeur une fois la vente réalisée. »
Exemples : « Si un permis de construire est nécessaire pour régulariser une extension ou si des travaux de mise en conformité sont exigés par l’administration, cela sera à votre charge. »
Conseil : « Nous vous conseillons de consulter un professionnel (notaire ou avocat) ou d’obtenir un devis préalable pour évaluer l’impact financier de cette clause avant de signer. »
Ainsi, cette clause impose à l’acquéreur une vigilance accrue avant l’achat. En tant qu’agent immobilier, il est crucial de s'assurer que vos clients comprennent pleinement leurs engagements.