Pas de véritable révolution immobilière à attendre pour le millésime 2024 mais un certain nombre de grands (et petits) changements ainsi que quelques échéances d’importance. Petit récapitulatif de ce qui nous attend en 2024... Article complet sur le site ami https://www.mysweetimmo.com/2024/01/02/immobilier-2024-voici-les-10-principaux-changements-a-connaitre/

Nous sommes passés d'un marché immobilier de confort à un marché de contraintes. Les lignes doivent bouger, les mentalités évoluer et les méthodes s'adapter. Face au contexte actuel du marché de l'immobilier et ses spécificités , soit on décide de subir, soit on décide d'agir... Nous avons fait le choix de déployer de nouvelles stratégies de commercialisation afin d'accompagner au mieux nos prospects et clients vers une transaction sereine et efficiente. Pour l’immense majorité des vendeurs et des acquéreurs, la transaction immobilière reste un événement exceptionnel et revêt donc une importance à la fois financière et émotionnelle. On s’y investit, on estime, on prévoit, on espère. Une telle transaction ne peut pas être fondée sur un manque de transparence et d’information, il en va de l’intérêt de chacun de jouer cartes sur table. C’est pourquoi le système de vente interactive, qui bénéficie à la fois à l’acheteur, au vendeur et à l’agent, est la meilleure solution à nos yeux. En effet, apporter de la transparence dans les transactions, fluidifier le processus de vente et arriver au juste prix pour chaque bien, voilà les motivations qui nous ont inspirés à Kheops Immo. Vous souhaitez en savoir plus ? contact@kheops.immo ‭05 19 08 22 47‬

La vente en l’état futur d’achèvement, ou VEFA (également appellée « achat sur plan »), est un contrat par lequel l’acheteur acquiert un bien immobilier en cours de construction que le vendeur s’engage à lui livrer une fois achevé. Comme toute vente immobilière, elle est obligatoirement reçue par un notaire. L’acquéreur choisit son bien immobilier sur la base de plans et de documents descriptifs et graphiques fournis par le promoteur-vendeur. Il n’intervient pas dans le processus de construction dont la responsabilité pèse entièrement sur le promoteur. Ce dernier s’engage à lui livrer un bien achevé et conforme aux plans et notices descriptives, dans un délai déterminé. Il doit faire toutes les démarches en ce sens (permis de construire, assurances, surveillance des travaux…). Généralement, le contrat de réservation est établi par acte sous signatures privées, le recours à un notaire n’étant pas obligatoire à ce stade. Le contrat préliminaire doit contenir au minimum certaines informations et documents : - la consistance des biens : nombre de pièces principales et de pièces de services, dépendances et dégagements, localisation à l’intérieur de l’immeuble ou du lotissement… ; - une notice descriptive sommaire indiquant notamment la nature et la qualité des matériaux utilisés, les éléments d’équipement des parties privatives ou collectives… ; - le prix de vente du logement et les conditions de sa révision éventuelle ; - la date à laquelle le contrat définitif sera conclu ; - le délai d’exécution des travaux ; - le rappel des conditions légales permettant à l’acquéreur de renoncer à son achat en récupérant son dépôt de garantie, notamment la condition suspensive de financement s’il envisage de recourir à un emprunt. Le législateur, afin de protéger l’acquéreur, a exigé que l’acte d’acquisition soit un acte authentique, établi obligatoirement par un notaire. Il doit contenir : - une description exacte et détaillée du logement (consistance, caractéristiques techniques, matériaux utilisés…) ainsi que sa situation exacte dans l’immeuble ou l’ensemble immobilier, conformes à celles du contrat de réservation ; - le prix et l’échelonnement des paiements en fonction de l’avancement des travaux, soit au maximum : - 35% du prix à l’achèvement des fondations, - 70% du prix à la mise hors d’eau (murs et toiture achevés…), - 95% du prix à l’achèvement de l’immeuble, - et le solde (5%) lors de la mise à disposition du bien à l’acquéreur (sauf contestation sur sa conformité par rapport aux prévisions du contrat). L’échelonnement des paiements est impératif. Le promoteur ne peut exiger de versements plus importants sous peine de s’exposer à des sanctions pénales. Le contrat de VEFA contient également : - la date d’achèvement du logement ; - la date de livraison : il est préférable de l’exprimer en mois et il est conseillé de prévoir des pénalités de retard en cas de dépassement de la date butoir ; - les garanties financières d’achèvement des travaux et/ou de remboursement ainsi que toutes les assurances-construction (biennale, décennale…) ; - le rappel de toutes les autorisations administratives obtenues, notamment le permis de construire. Afin de protéger l’acquéreur d’un bien à usage d’habitation ou à usage professionnel et d’habitation, le promoteur doit obligatoirement fournir soit une garantie d’achèvement, soit de remboursement. La garantie d’achèvement Il s’agit d’une garantie bancaire (également appelée « garantie extrinsèque ») : c’est-à-dire qu’un établissement financier s’engage, en cas de défaillance du promoteur, à faire l’avance des sommes nécessaires à l’achèvement des travaux. La garantie de remboursement En cas de non-achèvement, les sommes déjà versées par l’acquéreur lui sont remboursées. Cette garantie émane d’un organisme financier (banque, assurance). La vente est alors annulée, contrairement à la garantie extrinsèque d’achèvement qui permet de terminer l’immeuble. La garantie d’isolation phonique Le vendeur en l’état futur d’achèvement est garant à l’égard du premier occupant du logement, de la conformité du bien aux prescriptions légales et règlementaires en matière d’isolation phonique. Cette garantie est d’un an à compter de la prise de possession du bien. La garantie de bon fonctionnement des équipements (garantie biennale) Elle bénéficie à l’acquéreur pendant un délai de 2 ans suivant la réception de l’immeuble intervenant entre le vendeur et les entreprises. Elle porte sur tous les équipements dissociables de la construction (volets, robinets, carrelage…). La garantie des vices cachés (garantie décennale) Elle bénéficie à l’acquéreur pendant un délai de délai 10 ans à compter de la réception de l’immeuble intervenant entre le vendeur et les entreprises. Elle concerne les malfaçons touchant la solidité du bâtiment (fondations, toiture…). La VEFA fait peser sur l’acquéreur un risque puisque cet acte porte par définition sur un bien qui n’existe pas (ou n’est pas encore achevé) au moment de sa signature. Les dangers encourus par l’acquéreur sont essentiellement un défaut d’achèvement par le vendeur alors que le prix aurait été payé pour partie, ou la livraison d’un bien non conforme aux prévisions contractuelles, voire comportant des vices de construction. C’est pour cette raison que la VEFA fait l’objet d’une règlementation spécifique et impérative pour les biens immobiliers à usage d’habitation ou à usage d’habitation et professionnel (on parle de « secteur protégé »). Dans les autres cas, elle ne s’applique pas. Source : Notaires de France.

Le diagnostic de performance énergétique (DPE) renseigne sur la performance énergétique et climatique d’un logement ou d’un bâtiment (étiquettes A à G), en évaluant sa consommation d’énergie et son impact en terme d’émissions de gaz à effet de serre. Il s’inscrit dans le cadre de la politique énergétique définie au niveau européen afin de réduire la consommation d’énergie des bâtiments et de limiter les émissions de gaz à effet de serre et sert notamment à identifier les passoires énergétiques (étiquettes F et G du DPE, c’est-à-dire les logements qui consomment le plus d’énergie et/ou émettent le plus de gaz à effet de serre). Il a pour objectif d’informer l’acquéreur ou le locataire sur la « valeur verte », de recommander des travaux à réaliser pour l’améliorer et d’estimer ses charges énergétiques. Depuis sa création en France en 2006, ce dispositif a été fiabilisé et renforcé une première fois via une importante réforme en 2013. Une seconde réforme s'applique depuis le 1er juillet 2021, date à laquelle le DPE a perdu son caractère simplement informatif pour devenir pleinement opposable. Cette refonte portant sur les DPE « logement » s’inscrit dans un contexte plus large d’accélération de la rénovation énergétique des bâtiments, dont le DPE est l’un des outils clé (information des potentiels acquéreurs d’un bien, support des aides financières et des obligations, …). L’essentiel à retenir sur les classes GES Les gaz à effet de serre (GES) sont naturellement présents dans l’air ambiant. Les classes GES sont indiquées dans le diagnostic de performance énergétique (DPE) des logements. Elles permettent de mesurer l’empreinte carbone d’un logement. Avec des écogestes quotidiens et des travaux de rénovation énergétique, il est possible de réduire son empreinte carbone. Alors quels sont les bons gestes à adopter ? Abandonner les habitudes de consommation énergivores Réduire les émissions de gaz à effet de serre de son logement passe aussi par la modification de certaines habitudes de consommation particulièrement énergivores, et donc vectrices d’émissions de gaz à effet de serre. Vous pouvez ainsi prendre l’habitude de : systématiquement éteindre la lumière lorsque vous quittez une pièce ; couper le chauffage lorsque vous aérez votre logement ; couvrir les casseroles lorsque vous cuisinez (la quantité d’énergie consommée et alors divisée par 4) ; privilégiez les programmes éco lorsque vous utilisez votre lave-vaisselle, votre machine à laver ou votre lave-linge ; ne pas laisser les appareils électroménagers en veille ou allumés inutilement. Pour cela, vous pouvez vous équiper d’équipements peu onéreux comme des multiprises à interrupteurs ; entretenir votre équipement électroménager. Un appareil mal entretenu – qu’il s’agisse d’une chaudière ou d’un réfrigérateur – consomme plus d’énergie qu’un appareil bien entretenu. N’oubliez donc pas de dégivrer votre réfrigérateur et de nettoyer sa grille d’aération, de dépoussiérer vos lampes et radiateurs…

Sauf exception (voir article R. 126-15 du Code de la Construction et de l’Habitation), la réalisation d’un DPE (Diagnostic de Performance Énergétique) est obligatoire à l’occasion de la vente d’un logement ou d’un bâtiment, lors de la signature d’un contrat de location d’un logement ou d’un bâtiment d’habitation, ainsi que pour les bâtiments neufs. Donc, lorsque vous vendez ou vous louer une maison ou un appartement en France, il est obligatoire de fournir un DPE (Diagnostic de Performance Énergétique) à l'acheteur ou à votre locataire potentiel. Le DPE évalue la performance énergétique du logement et fournit des informations sur sa consommation d'énergie et son impact environnemental. La loi « Climat et Résilience » rend également obligatoire la réalisation d’un DPE pour tous les bâtiments d’habitation collective, à l’échelle du bâtiment, selon un calendrier échelonné : le 1er janvier 2024 pour les immeubles en monopropriété et pour les copropriétés de plus de 200 lots ; le 1er janvier 2025 pour les copropriétés entre 50 et 200 lots ; le 1er janvier 2026 pour les copropriétés d'au maximum 50 lots. Le DPE doit être effectué à l'initiative du propriétaire du logement, à ses frais, qu’il s’agisse d’un propriétaire privé ou public. Le DPE attribue aux biens une note énergétique de A à G en fonction de leur efficacité énergétique, A étant la meilleure performance et G la moins bonne. Cette note est accompagnée de recommandations pour améliorer l'efficacité énergétique du logement. Chaque lettre de A à G correspond à une fourchette de consommations exprimées en kWh d’énergie primaire (EP) par mètre carré et par an (kWhEP/m².an), pour le chauffage, la production d’eau chaude sanitaire et le refroidissement. À savoir que quand on parle d’énergie primaire, on fait référence à l’énergie non transformée, nécessaire pour fournir le logement en énergie finale. Cette précision permet de prendre en compte les pertes d’énergie lors de la production et du transport. Il est possible de vérifier la validité d’un DPE sur le site de l’observatoire des DPE de l’Agence de la transition écologique (ADEME). Pour se faire, il vous faut renseigner le numéro à 13 chiffres du DPE dans l’onglet « Trouver un DPE ». « Les données des DPE établis par les diagnostiqueurs immobiliers depuis le 1er juillet 2021 sont désormais disponibles en Open Data », indique l’ADEME sur sa plateforme. Elles renseignent l’étiquette-énergie, les niveaux de performance, ainsi que le diagnostiqueur ayant réalisé le DPE. Le DPE est réalisé par un diagnostiqueur professionnel certifié qui évalue plusieurs aspects du bien, tels que l'isolation, le chauffage, la ventilation et la production d'eau chaude sanitaire. L'évaluation permet de déterminer la quantité d'énergie consommée et les émissions de gaz à effet de serre du logement. L'objectif du DPE est d'informer l'acheteur ou le locataire sur la performance énergétique de la propriété afin qu'il puisse prendre en compte ces informations lors de sa décision d'achat ou de location. Le DPE reste valable pendant 10 ans. Il est important de noter que le DPE fournit une estimation de la performance énergétique du logement, mais il n'inclut pas nécessairement des informations spécifiques sur les coûts réels de consommation d'énergie. Il est recommandé aux acheteurs potentiels de consulter leurs factures d'énergie pour obtenir une meilleure idée des coûts réels. Si vous prévoyez de vendre une maison ou un appartement, vous devez vous assurer de contacter un diagnostiqueur professionnel certifié pour réaliser le DPE. Cela garantira la conformité légale et fournira des informations précieuses aux acheteurs potentiels.

Les conditions d’exercice de l’activité Les activités de l'agent immobilier sont régies par la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970, dite « loi Hoguet » et son décret d'application n° 72-678 du 20 juillet 1972. L'activité d’agent immobilier peut être exercée soit à titre individuel, soit sans le cadre d'une structure sociétaire, voire même par le biais d'une association régie par la loi du 1er juillet 1901. En revanche, elle ne peut être exercée dans le cadre du statut d'auto-entrepreneur. L'exercice de la profession d'agent immobilier requiert l'exécution de deux formalités administratives particulières : l’agent immobilier doit être titulaire d'une carte professionnelle, soumise à des conditions d'aptitude professionnelle et de moralité, délivrée par le président de la chambre de commerce et d’industrie territoriale (CCI) pour 3 ans ; il doit également disposer d’une garantie financière auprès d’une banque ou d’une organisation professionnelle (une exception est prévue pour les agences qui se sont engagées sur l’honneur à ne recevoir d’autres sommes que celles de leur rémunération) ; et avoir souscrit une assurance responsabilité civile professionnelle (RCP). Les négociateurs immobiliers (salariés ou agents commerciaux) habilités à négocier, s’entremettre ou s’engager pour le compte du titulaire de la carte professionnelle doivent justifier de leur qualité et de l’étendue de leurs pouvoirs au moyen d’une attestation. Cette attestation est délivrée par le titulaire de carte et doit être visée par le président de la CCI compétente. Depuis la promulgation de la loi du 24 mars 2014, les négociateurs immobiliers doivent en outre justifier de leur compétence professionnelle. Par ailleurs, une déclaration préalable d'activité doit être souscrite auprès de la CCI pour chaque établissement secondaire par la personne qui en assume la direction. A noter que les personnes habilitées par un titulaire de carte professionnelle non salariées ne peuvent pas assurer la direction d'un établissement, d'une succursale, d'une agence ou d'un bureau. Enfin, l’agent immobilier doit détenir un mandat écrit l'autorisant à négocier ou à s'engager pour le compte du propriétaire ou du bailleur. Ce mandat doit donc être détenu préalablement à tout acte d’entremise ou de négociation. Le devoir de conseil de l'agent immobilier L'agent immobilier est tenu d’un devoir de conseil. Il doit s’assurer de la régularité de la transaction et ainsi transmettre toutes les informations techniques nécessaires aux parties. L'intermédiaire professionnel, négociateur et rédacteur de l'acte, est tenu de s'assurer que se trouvent réunies toutes les conditions nécessaires à l'efficacité juridique de la convention. L'agent immobilier est responsable des mentions qui figurent dans l'acte qu'il fait signer. En matière de vente par exemple, il vérifie que le client est bien propriétaire du bien immobilier à vendre ou qu'il a la capacité de le vendre. Il vérifie le titre de propriété du vendeur, la surface du bien, l'existence de servitudes, la réalité des diagnostics immobiliers obligatoires qui incombent au propriétaire du bien (amiante, termites, bilan énergétique, etc.). Dans le cas de vices cachés, sa responsabilité n'est engagée que s'il avait connaissance de l'information ou si l'examen des lieux avait montré la présence de ces vices. Les éléments ci-dessus sont donnés à titre d'information. Ils ne sont pas forcément exhaustifs et ne sauraient se substituer aux textes officiels. Source : Direction générale de la concurrence, de la consommation et de la répression des fraudes

Est ce que la Pierre manque de Crédit en ces temps d'incertitude du Marché Immobilier ? On tente de vous expliquer la situation ! Si les acheteurs voient toujours l’intérêt d'investir dans la pierre, ce rapprochement semble de plus en plus inaccessible. L'attitude des banques au travers du refus de prêts de plus en plus croissant, mettent à mal de nombreuses tentatives d’acquisition. Ce qui provoque inévitablement et mécaniquement une érosion visible du marché de la pierre ! Ne confondez pas "crise du logement" et "marché immobilier en crise". Si la première se révèle assez violente par manque d’anticipation des acteurs économiques et politiques qui, par facilité, ont préféré aider l’acquisition au détriment du marché locatif, le marché immobilier suit depuis bientôt deux ans une lente décrue suivant en cela l’augmentation des taux d'intérêt. Si on cherche des explications à cette baisse des prix qui, notons-le, a débuté il y a bientôt 2 ans, on la trouve essentiellement dans la restriction majeure des crédits immobiliers, avec des prêts en recul de 45 % sur un an. En outre, avec des taux d’intérêt à long terme à 3 % et une inflation à 6 %, alors qu’en bonne doctrine économique ces chiffres devraient être inversés, on sent bien que les prix immobiliers ne peuvent que poursuivre cette tendance baissière. Ce qui n’empêche pas de connaître quelques moments de répit comme ce fut le cas, semble-t-il, cet été.  Le ralentissement de l’activité économique dans la zone euro s’est amplifié plus que prévu en août tandis que la baisse de l’inflation y marquait une pause à 5,3 % en raison de la hausse récente des prix de l’énergie. D'après Le Monde du 17 septembre 2023, « Aux Etats-Unis, l’immobilier est au bord de la crise avec l’effondrement des ventes de locaux commerciaux. Le résidentiel résiste pour l’instant, mais les ingrédients d’une catastrophe semblent réunis ». C’est une nouvelle inquiétante car cela rappelle les prémices de la crise des années 1990. Après les Etats-Unis, elle a touché la plupart des grands pays industrialisés et s’est traduite par un effondrement des prix de l’ordre de 20 à 30 % dans un délai très court, corrigeant les excès apparus à partir du milieu des années quatre-vingt. Source : Bernard THION Bordeaux, le 17 septembre 2023.

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Sur 2022 c'est plus de 20 points qui nous séparent de la moyenne nationale de la satisfaction globale des clients en immobilier, selon une enquête IFOP (2022). Tous les jours, sur toutes les situations et en toutes circonstances nous avons à coeur de toujours faire de notre mieux et surtout de faire de mieux en mieux. Attention, écoute, empathie, professionnalisme et envie de faire aboutir les projets qui nous sont confiés. Nous accordons une attention particulière à l'accueil client dans notre agence, point clé de la satisfaction client. C'est ce qui va conditionner la clientèle à nous re-solliciter, ou au contraire, à ne plus jamais nous contacter. Bien qu'étant un exercice difficile, il est important de mettre en place des stratégies efficaces pour bien accueillir les clients au sein notre agence immobilière. Voici les pratiques fondatrices de notre ADN - Faire du client le centre des préoccupations. - Personnaliser la relation clientèle. - Soigner l'image et la communication de l'entreprise. - Miser sur les compétences relationnelles des vendeurs. - Être disponible et à l'écoute. - S'adapter aux clients et anticiper les besoins. - Connaître parfaitement l'offre du magasin. - Construire une relation client pérenne. Un grand MERCI à tous nos clients pour leur reconnaissance et leur attention. Rendez-vous pour les résultats 2023...