Au premier trimestre, ils sont 7 agents immobiliers indépendants sur 10 à constater une baisse des prix moyens allant jusqu’à -5 points, voire même au-delà pour 23% d’entre eux. Pourtant, ils sont encore 3 agents immobiliers sur 10 à n’observer aucune baisse effective des prix de vente. La correction des prix se poursuit donc mais toujours à un rythme insuffisant. Certes, on observe une légère baisse des prix, mais celle-ci ne motive pas encore le retour en masse des acquéreurs. Pour 66% des agents immobiliers indépendants, le nombre d’acheteurs stagne, voire diminue par rapport au quatrième trimestre 2023. Toutefois, 34% d’entre eux observent un retour effectif des acquéreurs. C’est le cas notamment en région parisienne dans les départements de la Seine-et-Marne (77) et des Yvelines (78), ainsi que dans la Drôme (26) où ils sont plus d’1 agent immobilier sur 2 à constater un nouvel élan des acheteurs pour concrétiser un projet immobilier. À l’inverse, en région PACA, 70% d’entre eux constatent un nombre stable ou en baisse d’acheteurs (83% dans les Alpes-Maritime et 82% dans le Gard). Enfin, entre une sélection plus drastique des dossiers de crédit et la baisse des taux d’emprunt, les promesses de vente sont plus solides qu’auparavant. Seulement 20% des promesses de vente n’aboutissent pas pour la grande majorité des professionnels. La baisse des taux de crédit et le fléchissement des prix, conjugués à un secteur bancaire apparemment plus ouvert, laissent espérer une redynamisation du marché explique Olivier Bugette de la Boîte à Immo. Un vent de scepticisme plane quant aux annonces gouvernementales. Plus de 70% des agents immobiliers indépendants expriment leur scepticisme quant à l’impact des mesures annoncées par le Ministère du logement. Les professionnels indépendants ne considèrent pas aujourd’hui que les actions à venir pourront modifier significativement l’état du marché. Quelles perspectives pour 2024 ? Le changement du mode de calcul du DPE annoncé devrait permettre aux biens de petites surfaces (moins de 40 m²) actuellement classés G, soit environ 140 000 logements, d’obtenir l’étiquette F. Marché locatif et marché de la transaction y verront un impact positif, mais dans des proportions différentes selon les agents immobiliers indépendants interrogés. En effet, 60% d’entre eux considèrent que les propriétaires seront plus enclins à poursuivre la location de leur bien. À l’inverse, 40% du panel sondé pense que les propriétaires profiteront plutôt de ce sursis pour mieux vendre leurs biens. Quand on demande aux agents immobiliers de se projeter sur 2024, 62% estiment que le nombre de transactions va continuer à décroître et 15% des sondés pensent même que cette diminution dépassera les -40%. Dans le même temps, 38% des indépendants tablent sur un volume de transactions supérieur ou identique à 2023 (50% dans les Yvelines, l’Hérault et la Gironde).

La banque qui accorde un prêt immobilier prend un risque, celui d’un défaut de remboursement de la part de l’emprunteur. Pour se protéger, elle exige dans la majorité des cas une garantie financière. Les crédits immobiliers sont ainsi assortis de “sûretés” : il peut s’agir d’une caution (sûreté personnelle) ou d’une hypothèque (sûreté réelle). Le choix de la sûreté peut être laissé au futur acheteur avant de signer son offre de prêt. Néanmoins, dans la plupart des cas, la banque impose sa préférence. L’Hypothèque légale spéciale du prêteur de deniers Depuis le 1er janvier 2022, l’hypothèque légale spéciale du prêteur de deniers a remplacé le privilège de prêteur de deniers (PPD). L’hypothèque est une sûreté portant sur un immeuble. L’article 2385 du Code civil la définit comme l’affectation d’un immeuble en garantie d’une obligation (rembourser le prêt par exemple) sans dépossession de celui qui la constitue (l’emprunteur reste propriétaire de l’immeuble mis en garantie, sauf saisie par le créancier en cas de non-paiement). L’hypothèque peut être conventionnelle (prévue par contrat), judiciaire (ordonnée par un juge) ou légale (prévue par la loi), comme c’est le cas de l’hypothèque légale spéciale du prêteur de deniers. Conditions d’existence de l’hypothèque légale C'est la loi qui accorde cette garantie au prêteur, c’est à dire à “celui qui a fourni les deniers pour l’acquisition d’un immeuble” (2402 du Code civil). La banque n’a donc pas besoin de l’accord de l’emprunteur pour en bénéficier. Pour qu’elle existe, il suffit d’une part, que l’acte d’emprunt soit dressé par un notaire et qu’il contienne la promesse d’employer les fonds prêtés à l’acquisition et d’autre part, que le vendeur qui reçoit le prix, en donne quittance également par acte authentique en précisant que le paiement a été effectué au moyen des deniers empruntés. Cette sûreté peut garantir l'emprunt servant à l’acquisition d’un bien immobilier mais pas au financement des travaux non liés à l'acquisition d'un bien immobilier. En cas de défaillance de l’emprunteur, l’hypothèque permet au prêteur de faire vendre le bien et de se rembourser sur le prix de vente. Inscription Comme toute hypothèque, l’inscription par le notaire au service de la publicité foncière du lieu de situation de l’immeuble, est obligatoire pour être opposable aux tiers et donc être efficace. Effets de l’hypothèque Contrairement aux anciens privilèges de prêteurs de deniers, l’hypothèque légale spéciale ne prend rang qu’au jour de son inscription au service de la publicité foncière. Elle passera avant toutes éventuelles sûretés inscrites après et à l’inverse passera après les sûretés inscrites avant sur le même bien. Son coût est plus important qu’une caution puisqu’il comprend : la rémunération du notaire, la contribution de sécurité immobilière, la taxe de publicité foncière (exonération en cas de recours à un PTZ ou prêt conventionné), les frais de formalités et débours. L’inscription hypothécaire est valable pour toute la durée du prêt, plus 1 an. Elle ne peut excéder 50 ans. Toutefois, l’hypothèque est sans effet à l’issue du paiement de la dernière échéance du prêt. L’hypothèque est levée automatiquement un an après la fin de la durée initiale du prêt. L’emprunteur peut vendre son bien immobilier avant la fin du crédit. Dans ce cas, il doit obtenir la mainlevée de l’hypothèque après remboursement du créancier. Cette mainlevée engendre des frais (émoluments du notaire, TVA, contribution à la sécurité immobilière, droits d’enregistrement, frais administratifs). L’hypothèque est donc à privilégier lorsqu’aucune re-vente n’est prévue avant la fin de la durée initiale du prêt. En effet, aucun frais ne sera dû pour faire disparaître l’inscription En cas de défaut de paiement de l’emprunteur, si aucune solution amiable n’est trouvée, le créancier met sa garantie en jeu en faisant procéder à la saisie du bien puis à sa vente. La banque peut ainsi récupérer les sommes qui lui sont dues. La caution bancaire Lorsqu’une personne emprunte (le débiteur), elle peut également offrir à son prêteur (le créancier, la banque) une garantie constituée par un cautionnement. Qu’est-ce que le cautionnement ? L’article 2288 du Code civil définit le cautionnement comme « le contrat par lequel une caution s'oblige envers le créancier à payer la dette du débiteur en cas de défaillance de celui-ci ». La caution peut être simple ou solidaire : la caution simple s’engage à payer les dettes après que le créancier a vainement tenté de récupérer les sommes dues auprès du débiteur par une procédure de saisie mobilière ou sur salaire par exemple. la caution solidaire est davantage engagée. En cas d’impayés, le créancier pourra poursuivre le débiteur principal, la caution ou les deux à la fois. La caution peut être tenue de payer sans même que des poursuites aient été engagées contre le débiteur principal Pourquoi parle-t-on de caution bancaire ? La caution peut être un parent, un ami... ou bien un organisme spécialisé. On parle alors dans ce dernier cas de caution bancaire. Certains organismes sont adossés à des banques, voire même dédiés à des professions spécifiques (par exemple la CASDEN-Banque populaire pour les fonctionnaires de l’Éducation nationale). Il existe également des organismes spécialisés dans le cautionnement dont le plus connu est Crédit logement. La plupart du temps, ce sont les banques elles-mêmes qui choisissent l’organisme. La caution prend l’engagement de payer le crédit à la banque en cas de défaillance de l’emprunteur. Elle exerce ensuite un recours légal contre ce dernier dont elle a payé la dette. Bon à savoir : il s’agit d’une couverture financière sur la base d’un fonds de garantie. Les emprunteurs cotisent pour se prémunir face à une défaillance. Attention : le cautionnement ne doit pas être confondu avec l’assurance obligatoire du prêt. Cette dernière prend le relai uniquement en cas de maladie, d’invalidité ou de décès de l’emprunteur. Quel est le coût de la caution bancaire ? Lors d’un cautionnement bancaire, en contrepartie de la garantie, l’emprunteur verse à la société de caution : une commission de caution, c’est-à-dire un pourcentage du montant du prêt ou un montant forfaitaire, définitivement acquise à l’organisme caution et qui constitue sa rémunération ; une contribution versée à un fonds mutuel de garantie, éventuellement restituable à l’emprunteur dans les conditions prévues par le règlement du fonds annexé et intégré à l’offre de prêt de la banque. Les conditions financières proposées varient d’un établissement à l’autre. Il s’agit d’un pourcentage fonction du montant emprunté, du montant des échéances, de la durée du remboursement et de l’âge de l’emprunteur. Quels sont les avantages de la caution bancaire ? Le principal avantage de la caution bancaire est que sa mise en place est moins onéreuse que celle d’une hypothèque, car il n’est pas nécessaire de passer par un notaire. De même la contribution est possiblement restituée. De même en cas de vente du bien en cours de remboursement ou en cas de remboursement anticipé, il n’y aura pas de frais de mainlevée à payer. Que se passe-t-il en cas de défaillance de l’emprunteur ? En général, au bout de trois ou quatre échéances impayées, la caution paye le prêteur. Dans le même temps, elle se rapproche de l’emprunteur afin de trouver des solutions amiables. La caution privilégie donc le rééchelonnement du crédit à une saisie immédiate des biens. Néanmoins, si aucune issue n’est possible, l’établissement caution entame une procédure de saisie pour se payer sur le prix de vente du bien. Ce mécanisme est extrêmement onéreux pour l’emprunteur. source : https://www.notaires.fr/fr/immobilier-fiscalite/financement/pret-immobilier-hypotheque-ou-caution-bancaire

Que s'est-il passé sur le marché de l'Immobilier au 1er Trimestre 2024 ? Les délais de vente se sont réduits en ce début d’année 2024, passant de 150 à 140 jours. Même si cette tendance envoie des signaux positifs, ceux-ci restent timides. Il est à noter que les valeurs observées restent bien supérieures à celles constatées en période pré-covid. Un marché à deux vitesses se dessine. D’un côté, des régions voient leurs délais de vente se réduire : -18 jours pour l’Île-de-France et –15 jours pour le PACA. De l’autre, on constate des délais de vente au-dessus de la moyenne nationale pour les territoires de la Nouvelle-Aquitaine (148 jours) et d’Auvergne-Rhône-Alpes (152 jours). À l’instar de sa région, Paris voit ses délais de vente se raccourcir d’un mois : 117 jours au premier trimestre (soit -33 jours vs T4 2023). À l’inverse, Bordeaux accuse un allongement de ses délais de vente, s’établissant ainsi à 162 jours à la fin mars. L’assouplissement des critères de prêt, conjugué à une baisse progressive des prix de vente, laisse entrevoir une perspective de stabilisation, voire de réduction, des délais de vente au cours des prochains trimestres de 2024.

Transmission : reprise et cession d’une entreprise Dans un souci de pérennité et de stabilité des entreprises, plusieurs mesures incitent les entrepreneurs à transmettre leur entreprise à leurs proches. Consultez votre notaire pour engager sereinement cette transmission. Il pourra vous fournir une information juste sur la transmission des entreprises. La transmission des entreprises s’apparente à une cession qui peut prendre différentes formes : la vente du fonds, la vente des parts de la société, etc. Cette cession peut être une transmission familiale, une transmission aux collaborateurs ou à un repreneur externe. En effet, faire reprendre son entreprise ne s’improvise pas surtout que certaines transmissions permettent de profiter d’avantages fiscaux. C’est pourquoi, lorsque vous avez un projet de reprise d’entreprise, un notaire peut vous aiguiller vers des solutions adaptées. Vous et vos repreneurs avez besoin de savoir dans quoi vous vous lancez. Sous quelle forme donner son entreprise à ses enfants ? En tant qu’entrepreneur, vous pouvez souhaiter faire reprendre vos entreprises par vos enfants, cependant, ils doivent savoir dans quoi ils s’engagent et les frais correspondants à l’opération. L’entrepreneur qui souhaite transférer la propriété de son entreprise sans contrepartie financière, optera pour une donation. En présence d’un seul enfant, elle sera qualifiée de donation simple. S’il a plusieurs enfants, une donation-partage sera recommandée ; seule solution pour que les biens transmis soient définitivement évalués au jour de l’acte et non pas réévalués au décès.  Tout est envisageable : donner des titres sociaux à l’ensemble de ses enfants ; ou seulement à un seul repreneur, les autres enfants recevant d’autres biens (immobiliers par exemple) ; ou enfin, si l’entreprise constitue le seul bien de son patrimoine, la donner à un seul enfant, à charge pour lui d’indemniser les autres via une soulte (des délais de paiement peuvent lui être accordés). Un notaire peut vous fournir une information détaillée sur chaque type d’opérations afin de trouver celle qui convient à votre situation. Une entreprise individuelle peut-elle être transmise ? Oui, elle peut être parfaitement transmise, qu’elle soit artisanale, commerciale, agricole. Mais puisqu'elle constitue un "tout", composé d’éléments incorporels (clientèle, droit au bail, nom commercial, enseigne, brevet, etc.) et corporels (outillage, matériel, etc.), elle ne peut être donnée que dans sa totalité. A l’inverse, les droits sociaux d’une société présentent l’avantage de pouvoir être transmis progressivement. C’est pourquoi, il sera souvent avantageux de transformer au préalable son entreprise individuelle en société avant d’envisager de faire reprendre celle-ci. Comment l’entrepreneur peut-il s’assurer des revenus après la cession ? Il ne faut pas perdre de vue qu’une nouvelle vie commence, celle de la retraite. Il convient d’envisager un mode de transmission qui laisse au dirigeant des moyens de subsistance. Avec l’aide de son notaire, plusieurs pistes peuvent être envisagées selon le patrimoine du dirigeant. Il est recommandé de fournir une information complète de son patrimoine au notaire afin d’organiser une transmission favorable à chaque partie : Combiner donation et vente : rien n’empêche de ne donner à ses enfants qu’une partie des titres de la société et de leur vendre ou conserver le restant ; Envisager un démembrement : seule la nue-propriété des parts est transmise aux enfants, l’entrepreneur en conservant l’usufruit. Le chiffre d’affaires de la société doit être suffisant pour assurer le revenu du cédant mais aussi celui de l’enfant repreneur nu-propriétaire ; Isoler l’immobilier professionnel : si l’entrepreneur est propriétaire des locaux professionnels, il peut créer une société civile immobilière (SCI) et y apporter les biens immobiliers. La SCI pourra ainsi louer les locaux à l’entreprise et le donataire pourra conserver une source de revenus via les loyers perçus par la SCI. Quel sera le coût fiscal de l’opération ? En combinant plusieurs dispositions, le chef d’entreprise peut faire reprendre son entreprise à ses enfants en exonération d’impôts. Chacun d’entre eux profite d’un abattement de 100 000 € par parent. Cela signifie qu’une entreprise de 200 000 € peut être donnée à deux enfants sans générer de droits de mutation. Les enfants peuvent également conclure un pacte, appelé "Dutreil" pour que l’entreprise individuelle soit exonérée de droits de succession ou de donation à concurrence de 75 % de sa valeur (voir Dispositif Dutreil et transmissions d'entreprise familiales). Si la valeur de l’entreprise le justifie, il est possible d’échelonner la reprise d'entreprise. Cela permet d’optimiser l’abattement parent/enfant qui se reconstitue tous les 15 ans. Est-il possible de donner son entreprise aux salariés ? Il est parfois difficile de trouver un repreneur, particulièrement pour les toutes petites entreprises. Pour sauver l’activité et préserver les emplois, faire reprendre gratuitement l’entreprise par un ou plusieurs salariés peut être la seule solution. Une fiscalité favorable permet de l’envisager sereinement. D’ailleurs, il faut savoir que si le salarié bénéficie d’un contrat à durée indéterminée à temps plein depuis plus de deux ans ou d’un contrat d’apprentissage, il profite d’un abattement de 300 000 € pour le calcul des droits de mutation. Cet abattement s'applique aux donations de fonds artisanaux, de fonds de commerce, de clientèles libérales, de parts ou actions d'une société exerçant une activité industrielle, commerciale, artisanale ou libérale. Une mise en garde s’impose pour les entrepreneurs ayant des enfants. Cette donation ne doit pas nuire à leurs droits. La loi impose qu’une partie minimale du patrimoine leur revienne obligatoirement, on parle de réserve héréditaire. Par conséquent si l’entreprise constitue l’unique bien de valeur de l’entrepreneur, les enfants devront renoncer à leurs droits. A défaut, ils pourront exercer une action en réduction . Des solutions peuvent être trouvées avec l’aide du notaire. source : https://www.notaires.fr/fr/entreprise/transmission-reprise/transmission-reprise-et-cession-d%E2%80%99une-entreprise ​​​​​​​

QUELS SONT LES ÉLÉMENTS À PRENDRE EN COMPTE LORS DE L’ACHAT / VENTE D’UN DOMAINE VITICOLE ? de l’excellence du terroir français, à l’instar des grands domaines de vins de Bordeaux ou de Bourgogne, le domaine de la viticulture fait rêver de plus en plus d’acteurs économiques, qu’ils soient déjà viticulteurs et souhaitent élargir leur propriété ou diversifier leur activité, qu’ils soient passionnés par le monde de la viticulture, qu’ils soient en reconversion ou encore qu’ils soient investisseurs en recherche d’un nouveau projet. Et si, d’une certaine manière, une propriété viticole est une entreprise comme une autre, il est pourtant des questions essentielles à se poser pour garantir le succès d’une transaction. Découvrez quelques clés pour réussir son projet d’acquisition vitivinicole. Prendre en compte l’ensemble des aspects d’une propriété viticole Un domaine viticole est une entreprise comme les autres… mais elles comportent des composantes qui lui sont propres, et de nombreux aspects doivent être pris en compte dans la valorisation d’une propriété et dans la négociation qui pourra être réalisée durant la transaction. Il est des éléments qui sont tangibles et dont aisément abordables : – On pense notamment aux bâtiments d’habitation et d’exploitation qui composent la propriété. Il sera donc essentiel de s’assurer de la conformité et de l’état du bâti. Le vendeur devra quant à lui réaliser l’ensemble des diagnostics obligatoires dans le cas d’une transaction immobilière : amiante, termites, DPE, etc. – Le vignoble est évidemment au cœur de la transaction. Les cépages plantés, la surface des parcelles exploitées, l’état de santé de la vigne, les risques liés au climat sont à prendre en compte dans la valorisation. Au-delà des vignes, il faudra également intégrer les éventuelles terres et zones boisées que comprend la propriété. – La cave, ses installations et son matériel, essentiel à l’activité, constituent également un élément crucial de la transaction. Il conviendra donc de vérifier l’état des installations, leur conformité avec les normes e vigueur. – Le matériel d’exploitation vient compléter la liste des éléments tangibles de la transaction. Il sera important de lister le matériel nécessaire aux travaux agricoles et au travail en cave et d’en mentionner l’état. Dans éléments, intangibles, sont souvent moins anticipés, en particulier par les acheteurs : Une propriété viticole est une marque avec sa valeur propre et son histoire. Cet élément peut donc être évalué et valorisé dans la transaction. Cet élément est pourtant difficile à percevoir et peut s’avérer aléatoire. Mener une exploitation viticole avec succès ne peut se faire qu’avec le savoir-faire de spécialiste. Un viticulteur est donc bien souvent chef d’entreprise et donc entouré de personnel donc il faudra gérer la reprise et la continuité des contrats. Les plus-values et la fiscalité de la propriété constituent des éléments complexes qu’il convient d’anticiper à l’aider d’experts tels qu’un notaire, un expert-comptable ou un avocat pour réaliser la meilleure optimisation de la transaction. Savoir s’entourer pour réussir son projet d’achat d’un domaine viticole Nous l’avons vu plus haut, l’acquisition d’une propriété viticole comprend bien plus que des bâtiments et des vignes. S’il n’y avait que cela, un simple agent immobilier saurait probablement accompagner ce type de projet. Parce qu’un domaine viticole est une entreprise, parce qu’il inclut des bâtiments et de caves de vinification, un vignoble, des stocks et du personnel, sa cession est bien plus complexe que celle d’un simple bien immobilier. Il est donc essentiel de savoir s’entourer pour prendre en compte l’ensemble des aspects du projet. C’est en réponse à cette réalité que des professionnels ont développé une réelle expertise dans l’étude et l’accompagnement projets d’achat de vente de propriétés viticoles, accompagnement de fait à la fois les vendeurs et les acquéreurs. Ces professionnels seront ainsi en mesure d’accompagner les acheteurs potentiels en fonction de leurs critères de recherche, d’accompagner les vendeurs dans l’évaluation de leur propriété et leur stratégie de vente, de conseiller et d’aider leurs clients dans le montage des dossiers, de les assister jusqu’à la signature finale. Vous souhaitez acheter ou vendre un domaine viticole ? Parce que cette opération, si exaltante soit-elle est aussi une transaction complexe et qu’elle comprend de nombreux points d’attention, n’hésitez pas à vous faire accompagner par un cabinet spécialisé dans les transactions viticoles. En plein coeur du magnifique vignoble Bordelais, l'équipe de Kheops Immo vous accompagne pas à pas dans cette transaction particulière et souvent singulière.

Vous vous apprêtez à signer un compromis de vente ? C'est ce qu'on appelle un "avant-contrat". Le compromis de vente et la promesse de vente sont deux avant-contrats aux conséquences différentes pour l'acheteur et le vendeur. La promesse unilatérale de vente Dans la promesse de vente (appelée aussi "promesse unilatérale de vente"), le propriétaire (nommé le promettant) s'engage auprès de l’acheteur (nommé le bénéficiaire) à lui vendre son bien à un prix déterminé. Il lui donne ainsi en exclusivité une "option" pour un temps limité (généralement de trois mois). Durant cette période, il lui est interdit de renoncer à la vente ou de proposer le bien à un autre acquéreur. L’acheteur bénéficie, lui, d’un délai d’option pour décider s'il achète ou pas le bien. Un avantage incontestable ! En contrepartie, il verse au vendeur une indemnité d'immobilisation, en pratique de 5 à 10 % . S'il se décide à acquérir, cette indemnité s'imputera sur la somme à régler. Mais s'il renonce à acheter (hors le délai de rétractation de 10 jours ou ou la non-réalisation d’une condition suspensive, telle la non-obtention de son crédit voir infra) ou s'il ne manifeste pas son acceptation dans le délai d'option, l'indemnité restera acquise au propriétaire en dédommagement de l’immobilisation de son bien. Pour être valable, la promesse de vente doit être constatée par un acte authentique (établi par un notaire) ou par un acte sous signature privée enregistré auprès de la recette des impôts, dans les dix jours qui suivent son acceptation par le bénéficiaire. Les droits d'enregistrement s'élèvent à 125 €. Par ailleurs, lorsqu’elle est consentie pour une durée supérieure à 18 mois, elle doit être réalisée par acte authentique. Souvent pressés de conclure, acheteur et vendeur s'imaginent parfois que la signature de l'avant-contrat n'engage pas à grand-chose. C'est faux : malgré son nom, cet accord préliminaire constitue un véritable "contrat", qui entraîne des obligations pour les deux parties. Il leur permet de préciser les conditions de la future vente. Le compromis de vente Dans le compromis de vente (ou "promesse synallagmatique de vente"), vendeur et acheteur s'engagent l'un comme l'autre à conclure la vente à un prix déterminé en commun. Juridiquement, le compromis vaut donc vente. Si l'une des parties renonce à la transaction, l'autre peut l'y contraindre par voie de justice (hors le délai légal de rétractation de 10 jours ou la non-réalisation d’une condition suspensive, telle la non-obtention de son crédit par l’acquéreur voir infra). La signature du compromis s'accompagne du versement par l'acquéreur d'une somme d'environ entre 5 % et 10 % du prix de vente. Appelée dépôt de garantie, elle s'imputera sur le prix lors de la signature de l'acte notarié. Contrairement à la promesse de vente, le compromis n'a pas besoin d'être enregistré auprès des services fiscaux. Cette absence de frais peut apparaître comme un atout. Toutefois, en cas de litige quant à la réalisation des conditions suspensives, les parties demeureront liées par le compromis de vente, sauf accord amiable ou décision de justice, alors que dans l’hypothèse d’une promesse unilatérale de vente, les parties reprennent leur liberté si l’option n’est pas levée par l’acquéreur. Faites rédiger votre avant-contrat par un professionnel Acheteur et vendeur sont libres de le rédiger eux-mêmes sur une feuille de papier, ou à l'aide de contrats-types.Toutefois, les clauses y figurant sont d'une telle importance, le contrat définitif ne faisant en principe que les reprendre, qu’il est recommandé d'en confier la rédaction à un professionnel (votre notaire, un agent immobilier), qui a le devoir d'informer les deux parties. De plus, un certains nombre de documents doivent y être annexés. Rapprochez-vous du professionnel choisi, pour connaître le coût de cet avant-contrat. Les documents à annexer à l’avant-contrat Le Dossier de diagnostic technique contenant notamment le constat de risque d'exposition au plomb, l'état mentionnant la présence ou l'absence d’amiante, le diagnostic de performance énergétique… (liste prévue à l’art. L271-4 du Code de la construction et de l’habitation). Ainsi qu’un certain nombre d’informations et de documents lorsque le bien vendu fait partie d’une copropriété, notamment le règlement de copropriété, les procès-verbaux des assemblées générales des trois dernières années (liste prévue à l’article L721-2 du Code de la construction et de l’habitation). Les conditions suspensives Qu'il s'agisse d'une promesse de vente ou d'un compromis, acheteur et vendeur peuvent décider d'un commun accord d'y insérer des clauses suspensives. Celles-ci permettent de prévoir la caducité de l'avant-contrat si certains événements surviennent avant la vente définitive (chacune des parties reprenant alors sa liberté). Il peut s'agir, par exemple, d'un refus de prêt de la part de la banque de l'acquéreur, de l'exercice du droit de préemption par la commune, de la découverte d'une servitude d'urbanisme grave. Dans ce cas, les sommes qui avaient été versées par l'acquéreur lui sont restituées. Par ailleurs, un compromis de vente peut également contenir une clause, appelée "clause de dédit ", permettant au vendeur et/ou à l'acquéreur de renoncer sans motif à la vente en laissant à l'autre partie une somme convenue à l'avance. Mais, en pratique, celle-ci n'est pas fréquente. Elle ne doit pas être confondue avec la clause pénale, présente dans la plupart des compromis, selon laquelle l'acquéreur s'engage à verser au vendeur une somme à titre de dommages et intérêts forfaitaires dès lors qu'il refuse de signer la vente. Délai de rétractation pour les acquéreurs L’acquéreur d'un logement qui signe un avant-contrat, dispose d'un délai de dix jours (incompressible) pour revenir sur son engagement (par lettre recommandée avec avis de réception). Peu importe le motif, les sommes versées lui sont alors intégralement restituées dans un délai de vingt et un jours à compter du lendemain de la date de cette rétractation. Le délai de rétractation court à compter du lendemain de la remise en main propre de l’acte conclu par l'intermédiaire d'un professionnel ayant reçu mandat pour prêter son concours à la vente ou de la première présentation de la lettre recommandée avec avis de réception contenant l'avant-contrat. À titre d'exemple, si celle-ci est expédiée le 10 du mois et que sa première présentation intervient le 12, le délai courra à compter du 13 et expirera le 22 à minuit. L'offre d'achat ou offre de prix Appelé indifféremment offre d'achat, promesse unilatérale d'achat, voire simplement offre de prix, ce document engage uniquement l'acheteur, mais pas le vendeur. S’il accepte l’offre au prix proposé par le potentiel acquéreur, la vente est réputée conclue et un avant-contrat sera alors signé. source : https://www.notaires.fr/fr/immobilier-fiscalite/achat-et-vente-les-etapes/la-promesse-de-vente-et-le-compromis-de-vente

Une maison est probablement l’un des achats les plus onéreux qu’une personne ou une famille aura à faire dans sa vie. Il s’agit d’une décision à long terme qui peut prendre le caractère d’investissement. C’est pourquoi les transactions immobilières sont très sensibles dans leur ensemble. L’embauche d’un spécialiste de la loi semble alors opportune. Que fait un avocat spécialisé en droit immobilier ? Les avocats spécialisés en droit immobilier peuvent proposer un certain nombre de services à leurs clients. Ils s’assurent que les taxes foncières sont à jour et qu’aucune réclamation n’est inscrite contre la propriété, ou que les vendeurs ont réellement le droit de céder cette dernière en vérifiant la validité de l’acte de propriété, auquel ils peuvent avoir accès sur demande. Cela peut aussi comprendre, entre autres, l’examen et le contrôle de conformité de tous les documents juridiques, y compris les actes de vente ou encore les baux commerciaux et les contrats de location. Les avocats sont donc très indispensables lorsqu’il s’agit de se conformer à la loi et aux normes juridiques du secteur immobilier. Et justement, le but est d’éviter les potentiels litiges et de pouvoir se défendre si des entités ou individus tentent des poursuites. En outre, si c’est déjà le cas qu’un litige est en cours, les particuliers peuvent également faire appel aux avocats pour défendre leur position ou du moins limiter les dégâts et les erreurs potentiels. Combien coûte un avocat en immobilier ? La plupart des avocats spécialisés en droit immobilier utilisent un taux horaire pour les affaires complexes qui exigent beaucoup de temps, et des tarifs fixes pour la rédaction ou la révision des documents. Dans le cas de l’achat d’une maison, les honoraires seront probablement un peu plus chers que pour les ventes. Des critères comme la région, la réputation du cabinet ou encore la nature des transactions détermineront à quel point les frais seront élevés. Il est préférable de déterminer à l’avance le montant potentiel dépensé pour bénéficier des services d’un avocat spécialiste de l’immobilier. Qu’attendre d’un avocat spécialisé en droit immobilier en termes de représentation de son client? L’avocat qui représente l’acheteur dans une transaction immobilière examine le contrat, propose et négocie les modifications avec l’avocat du vendeur. Il avise ce dernier des résultats des inspections de la maison et documente l’entente entre les parties concernant les réparations nécessaires, le traitement ou les paiements. Il assure aussi une liaison avec la société hypothécaire pour préparer les documents pour la clôture de la vente. Il commande et examine les recherches, étudie les titres, organise l’enregistrement du contrat et son examen et notifie le client sur tous les aspects de la transaction. Il y a donc une réelle importance dans le fait de faire appel à un avocat dans les transactions immobilières. Ce genre de projet nécessite d’être bien accompagné. source : https://www.avocats-valenciennes.com/ce-quil-faut-savoir-sur-les-avocats-specialistes-de-limmobilier/

Le nantissement du fonds de commerce constitue une sûreté réelle, c’est-à-dire une garantie juridique permettant à un créancier d’être assuré du paiement de sa dette, prise sur le fonds de commerce, à savoir : l’ensemble des éléments corporels comme les marchandises et le matériel, et incorporels, notamment la clientèle, le nom commercial, les brevets, etc., affectés à l'exploitation d'une activité. INTÉRÊTS ET FONCTIONNEMENT DU NANTISSEMENT DE COMMERCE Le nantissement du fonds de commerce permet de sécuriser une transaction financière conclue par le propriétaire du fonds, en conférant différents droits au créancier. En effet, dans le cadre de la conclusion d’un nantissement de fonds de commerce, le créancier bénéficie en premier lieu d’un droit de préférence qui lui donne la priorité, avant les autres créanciers du débiteur, dans le recouvrement de sa créance. En second lieu, le créancier bénéficie d’un droit de réalisation, grâce auquel, après sommation de payer adressée au débiteur restée sans effet pendant 8 jours, il peut demander au juge de l’exécution ou au Président du Tribunal de commerce de procéder à l’organisation d’enchères publiques pour que soit procédée à la vente forcée du fonds de commerce, et recouvrement de la créance sur le prix de vente. Enfin, un droit de suite lui est également accordé, qui lui permet de conserver le nantissement en cas de cession du fonds à un tiers. FORMALISME DU NANTISSEMENT DU FONDS DE COMMERCE Même si les effets et le fonctionnement restent les mêmes, il existe à proprement parler deux types de nantissements du fonds de commerce : Le nantissement conventionnel : qui comme son nom l’indique, résulte d’un contrat signé entre le propriétaire du fonds et le créancier, dans le cadre duquel ils conviennent d’apporter le fonds en garantie du paiement de la dette contractée ; Le nantissement judiciaire : où le créancier lorsqu’il estime que le recouvrement de sa dette est compromis, demande au juge de l’exécution ou au Président du Tribunal de commerce d’autoriser une inscription de nantissement provisoire, valable trois ans et renouvelable une fois, laquelle en cas d’avis favorable, devra être inscrite dans les 3 mois qui suivent l’ordonnance du Tribunal. Quelle que soit la forme du nantissement, celui-ci doit impérativement faire apparaître les mentions suivantes : L’identification et les coordonnées de chaque partie ; Le montant de la créance ; Les modalités de règlement de la créance. En outre, l’acte doit impérativement mentionner les éléments du fonds de commerce sur lesquels porte le nantissement, car le Code du commerce (article L 142-2) prévoit que cette sûreté ne peut porter que sur certains éléments du fonds, à savoir : L'enseigne et le nom commercial ; Le droit au bail ; La clientèle et l'achalandage ; Le mobilier commercial ; Le matériel ou l'outillage servant à l'exploitation du fonds ; Les brevets d'invention, les licences, les marques, les dessins et modèles industriels, et généralement les droits de propriété intellectuelle qui y sont attachés. À défaut de mentions précises, le nantissement ne peut porter que sur l'enseigne et le nom commercial, le droit au bail, la clientèle et l'achalandage. La durée de validité du nantissement est fixée à 10 ans à compter de l’enregistrement de celui-ci au greffe du Tribunal compétent. source : https://gagnaire-associes.notaires.fr/categories/redaction-13086/articles/le-nantissement-du-fonds-de-commerce-1332.htm

Réaliser des travaux sans autorisation lorsque celle-ci est rendue obligatoire, constitue une infraction susceptible de diverses sanctions : administrative, civile, fiscale, pénale... L’acquéreur d’un bien n’a pas toujours la certitude, au moment de la conclusion de la vente, que l’ensemble des éléments qui le composent (garages, dépendances, piscines, aménagement des combles, etc.) aient été déclarés, et aient reçu l’autorisation nécessaire. L’équipe GAGNAIRE ASSOCIÉS NOTAIRES revient ce mois-ci sur les différentes solutions possibles en cas de découverte de ce genre de situation, qui peuvent être parfois préjudiciable pour les nouveaux acquéreurs. À QUOI CORRESPONDENT LES TRAVAUX NON DÉCLARÉS ? Seuls certains travaux nécessitent une autorisation d’urbanisme. En effet, juridiquement, il est prévu que selon la nature des réalisations, le porteur du projet doit : Soit obtenir un permis de construire, Soit effectuer une déclaration préalable de travaux. En revanche, ne nécessitent pas d’autorisation d’urbanisme, les travaux de faible importance, comme : Les constructions ou d’extensions de moins de 5 m2, Les terrasses non couvertes et de plain-pied, Les serres d’une hauteur inférieure à 1,80 mètre, Les murs de moins de 2mètres de haut, Les piscines dont le bassin n’excède pas 10 m² (sauf si elles se situent en zone protégée) et celles hors sol si elles sont installées moins de trois mois par an (15 jours en zone protégée), etc. Étant précisé que ces règles peuvent varier dans les secteurs protégés pour les bâtiments classés, et dans toutes communes ayant voté l’obligation d’obtenir une autorisation préalable avant les travaux De manière générale, il est opportun et prudent de se rapprocher des services de l’urbanisme de la Mairie avant d’entreprendre tous travaux. Par conséquent, si le nouvel acquéreur a des doutes sur les travaux réalisés par l’ancien propriétaire, il lui faudra rechercher l’existence de l’autorisation d’urbanisme. QUELLES SOLUTIONS POUR RÉGULARISER LES TRAVAUX NON DÉCLARÉS ? Le fait d’acheter un bien comportant des travaux non déclarés expose l’acquéreur à une demande de démolition, puisque les tiers, notamment les voisins, ainsi que la mairie disposent de six ans à compter de l’achèvement des constructions litigieuses, pour engager une action en démolition ou en remise en l’état, assortie éventuellement de dommages et intérêts. Si l’acquéreur est informé de l’irrégularité des travaux avant-vente, il peut : Exiger du vendeur qu’il procède à la régularisation avant-vente, en déposant en mairie une demande d’autorisation d’urbanisme portant sur l’ensemble du bâtiment ; Convenir avec le vendeur qu’il accepte le bien en l’état, à charge pour lui de procéder, s’il le souhaite, à la régularisation, postérieurement à la vente. En tout état de cause, les parties ne sont pas garanties que les services d’urbanisme valideront leur demande, notamment si les travaux réalisés sans autorisation méconnaissent les règles d’urbanismes. Par ailleurs, une régularisation devra également être réalisée auprès de l’administration fiscale, afin que soit régularisé le montant des impôts dont le propriétaire était tenu de s’acquitter, notamment en termes de taxes d’habitations et de taxe d’aménagement. Lorsque l’acte de vente a été conclu alors que l’acheteur ignorait la présence de travaux non déclarés, ce dernier pourra assigner le vendeur en annulation de la vente pour vice caché et pour non-respect à son obligation d’information de l’acquéreur.

Suite à la visite d’une maison ou d’un appartement qui vous plait, vous pouvez formuler une offre d’achat qui vous engage à acheter ce bien immobilier et ainsi devancer les autres potentiels acheteurs. Lors d’une vente immobilière, l’offre d’achat ou la promesse unilatérale d’achat est un engagement de la part du potentiel acquéreur pour l’achat du bien. Quel engagement entraîne l’offre d’achat ? Pour l’individu qui souhaite acquérir un bien, l’offre d’achat permet de réserver un bien à des conditions qu’il fixe lui-même. L’offre d’achat engage le candidat acquéreur à acheter le bien en cas d’acceptation du vendeur. Celui qui souhaite acquérir le bien a la possibilité de se rétracter après le délai de rétractation de 10 jours qui lui est légalement accordé. L’acquéreur doit avoir la capacité juridique de signer un contrat. En effet, l’offre d’achat est destinée à aboutir à la signature d’un compromis de vente ou d’un acte de vente. Une fois acceptée, l’offre d’achat bloque les visites. La rédaction écrite de l’offre d’achat Si votre offre d’achat est formulée à l’écrit, celle-ci doit contenir un certain nombre d’informations telles que : - La désignation du bien; - La date de l’offre ; - Le prix fixé d’achat du bien par l’acquéreur ; - La durée de validité de l’offre, qui est généralement comprise entre 5 à 10 jours. - Les modalités de réponse du vendeur. - Le délai de rétractation du candidat acquéreur. - Le moyen de financement de l’acquéreur. L’offre d’achat manuscrite peut être envoyée par courrier mais aussi par email, qui est le moyen le plus simple et rapide. La possibilité d’intégrer une clause suspensive L’offre d’achat représente un réel engagement pour le candidat acquéreur. Ainsi, il est possible d’inclure dans la proposition d’offre d’achat une clause suspensive, qui conditionne l’achat du bien immobilier à la survenance d’un fait juridique. Par exemple, est considérée comme clause suspensive l’obtention d’un prêt immobilier. Alors, si l’individu obtient son prêt immobilier, la vente pourra se réaliser. A défaut, le candidat acquéreur est libéré de son obligation d’achat. En outre, la condition suspensive permet à l’acheteur de se libérer de sa promesse d’achat si la condition n’est pas remplie, sans avoir à payer de dommages et intérêts. Existe-t-il une possibilité de rétractation pour l’acheteur ? D’une part, le promettant c’est-à-dire le potentiel acquéreur, peut intégrer un délai de rétraction directement dans l’offre et ainsi se rétracter durant ce délai tant que le vendeur n’a pas répondu. Il suffit que le délai mentionné soit un délai raisonnable. D’autre part, en cas d’acceptation de l’offre par le vendeur, les parties sont engagées et cela doit conduire à la signature d’un compromis de vente. Dans ce cadre, à l’issue de la signature du compromis de vente en agence ou entre particuliers, il existe un délai de réflexion de 10 jours à partir de la notification de la signature du compromis de vente. Ainsi, pendant ce délai l’acheteur peut se rétracter sans avoir à motiver son choix, et sans pénalités. En revanche, si l’acquéreur se rétracte après l’écoulement du délai susvisé, le vendeur pourra réclamer des dommages et intérêts. Quelles options s’offrent au vendeur ? Pendant le délai de validité de l’offre, le vendeur a plusieurs possibilités : - Il peut accepter les conditions de l’offre du candidat acquéreur ; - Il peut refuser l’offre si le prix proposé est inférieur au prix fixé ; - Il peut faire une contre proposition écrite, cette nouvelle offre rendra l’ancienne offre caduque. - Si le vendeur accepte les conditions, le candidat acquéreur et le vendeur seront engagés. source : https://www.legalplace.fr/guides/offre-dachat/